Zum Bereich des geplanten Mischgebietes nördlich der Straße Zinnhütte ist der Vorentwurf einer Bebauungsplanänderung zu erstellen. Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung gemäß § 2 Abs. 1 BauGB wird nach Zustimmung zum Vorentwurf gefasst.

Zum Bereich südlich der Straße Zinnhütte wird die Verwaltung aufgefordert, weitergehende Gespräche mit den betroffenen Grundeigentümern zu führen. Gemäß Ratsbeschluss vom 06. März 2018 ist der Nachweis zu erbringen, dass die vorhandene Nutzung nicht beeinträchtigt wird.

Diese Sitzungsvorlage nimmt Bezug auf die Vorlage 07.17/092 vom Januar 2018 mit dem Titel: Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2, 3 TG, 5 „Gewerbegebiet Zinnhütte“.

Es lagen zum damaligen Zeitpunkt die Anträge der Eigentümergemeinschaft Beyer und von Herrn Meyer-Rochow auf Änderung des B-Planes „Gewerbegebiet Zinnhütte“ vor. Beide Eigentümer beantragten die Realisierung einer Wohnnutzung auf den noch unbebauten Grundstücken im Bereich der Zinnhütte.

Die Realisierung einer Wohnnutzung ist grundsätzlich nur bei einer Umwandlung / Änderung der festgesetzten eingeschränkten Gewerbegebietsflächen (GEe) und teilweise Gewerbegebietsflächen (GE) zu einem Mischgebiet (Mi) möglich.

Nach § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Dabei ist innerhalb eines Mischgebietes eine flächenmäßige Gleichwertigkeit von ca. 50 % Gewerbenutzung und ca. 50 % Wohnnutzung nachzuweisen.

Weiterhin sind in einem Mischgebiet strengere Grenz- und Orientierungswerte hinsichtlich des Lärmschutzes einzuhalten, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nach § 1 Abs. 6 BauGB zu gewährleisten. Diese Immissionswerte sind grundsätzlich immer unter zwei verschiedenen Aspekten zu berücksichtigen: einerseits muss der im Mischgebiet (selbst) erzeugte Lärm die Werte einhalten und andererseits muss der (von außen) in das Mischgebiet eindringende Lärm die Grenzwerte einhalten. Ist dies nicht möglich, sind aktive und / oder passive Schallschutzmaßnahmen im Bereich des Mischgebietes vorzunehmen.

Der Rat der Gemeinde Tostedt hat in seiner Sitzung am 06. März 2018 nach intensiver Beratung folgenden Beschluss gefasst: „Zum Bebauungsplan Nr. 2, 3 TG, 5 „Gewerbegebiet Zinnhütte“ mit den in der Anlage 1 umgrenzten Grundstücksbereichen wird, unter Berücksichtigung notwendiger Parameter, eine vorhabenbezogene Änderung in Aussicht gestellt, die die vorhandene Nutzung nicht beeinträchtigt“.

Die ehemalige Anlage 1 (zur damaligen Vorlage 07.17/092) liegt erneut als Anlage 1 dieser Beschlussvorlage bei. In dieser Anlage ist der vorgesehene Änderungsbereich rot umgrenzt.

Die Verwaltung hat nach dem o.g. Ratsbeschluss mit Herrn Dierk Beyer als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, mit Herrn Meyer-Rochow und dem Ingenieurbüro Gottschalk verschiedene Gespräche geführt. Dabei wurden über ein städtebauliches Konzept beider Bereiche und die daraus resultierende Architektur (z.B. in Bezug auf die Firsthöhe, Anzahl der Wohneinheiten etc.) gesprochen.

Im Oktober 2018 hat Herr Meyer-Rochow der Verwaltung für den unbebauten Wiesenbereich die Deutsche Reihenhaus AG als Ansprechpartner benannt, so dass ab diesem Zeitpunkt neben der Eigentümergemeinschaft Beyer nun Vertreter der Deutschen Reihenhaus AG die neuen Gesprächspartner der Verwaltung wurden. Es erfolgten anschließend verschiedene Gespräche mit der Deutschen Reihenhaus AG, teilweise auch zusammen mit Herrn Dierk Beyer.

Nachfolgend werden die zwei Bereiche des geplanten Mischgebietes (südlich und nördlich der Straße Zinnhütte) beschrieben. In der Anlage 2 sind diese zwei Bereiche ebenfalls rot umrandet.

Konzept der Deutschen Reihenhaus AG bzw. des Mischgebiets südlich der Straße Zinnhütte:

Die Deutsche Reihenhaus AG beabsichtigt auf dem unbebauten Wiesenbereich die Errichtung von fünf Reihenhausgruppen mit zweimal fünf und dreimal sechs Reiheneigenheimen (insgesamt somit 28 Wohneinheiten). Es handelt sich dabei um zwei verschiedene Haustypen: der größere Haustyp umfasst 145 m² Wohnfläche bei zwei Vollgeschossen (mit ausgebautem Dachgeschoss) und einer Firsthöhe von 10,42 m.

Der kleinere Haustyp weist bei ebenfalls zwei Vollgeschossen (mit ausgebautem Dachgeschoss) und einer Firsthöhe von 9,51 m 120 m² Wohnfläche auf. Beide Haustypen zeigen das für Reihenhäuser typische Satteldach.

Es erfolgt eine innere Erschließung von der Zinnhütte bis zur südlichen Grundstücksgrenze; die erforderlichen Stellplätze werden an dieser Privatstraße angegliedert.

Da die Deutsche Reihenhaus AG ausschließlich die Wohnnutzung innerhalb des Mischgebietes in Anspruch nimmt, muss das vorhandene Bestandsgebäude (Zinnhütte 21/23) als gewerblicher Anteil mit in das „gesamte“ Mischgebiet einbezogen werden. Zurzeit sind dort zwei gewerbliche Betriebe ansässig (Heizkurier und SHC-Textilhandel). Diese Einbeziehung (bzw. Flächenvergrößerung) war bislang nicht Grundlage des o.g. Ratsbeschlusses vom März 2018 (siehe auch Anlage 1).

Für die geplante Wohnbebauung der Deutschen Reihenhaus AG liegt eine lärmtechnische Untersuchung vor. Als Schallquellen wurde der Lärm des bestehenden Gewerbegebietes sowie des Schienen- und Straßenverkehrs ermittelt. Insbesondere die bestehenden Gewerbebetriebe Nordheide Betonwerk und Bauhof der Samtgemeinde Tostedt stellen die stärksten Lärmquellen dar.

Im Ergebnis werden die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für Mischgebiete deutlich überschritten und die Immissionswerte der TA Lärm innerhalb des Plangebietes teilweise überschritten. Im Zuge des Neubaus der geplanten Reihenhäuser kann auf diese erhöhten Lärmwerte durch passive Maßnahmen reagiert werden. Dies erfolgt durch eine geänderte und angepasste Grundrissgestaltung sowie durch technische Möglichkeiten z.B. durch den Einbau schallgedämmter Lüftungsöffnungen oder Belüftung mittels raumlufttechnischer Anlagen.

Ergänzender Hinweis aus dem Lärmschutzgutachten (vgl. Seite 39): Bei aktiven Lärmschutzmaßnahmen wäre eine Lärmschutzwand von mindestens 7 m Höhe erforderlich, was an diesem Standort nicht praktikabel ist.

Die zwei ansässigen Betriebe (Heizkurier und SHC-Textilhandel) verursachen aktuell nur geringe Immissionen, so dass sie die im Mischgebiet geplante Wohnnutzung nicht wesentlich stören.

Gleichzeitig haben die Betriebe aber auch einen Schutzanspruch gegenüber den von außen erzeugten Immissionen. Das Nordheide Betonwerk und der Bauhof befinden sich hierzu in unmittelbarer Nähe (siehe oben). Da es sich um ein Bestandsgebäude handelt, ist bislang nicht bekannt, mit welchen baulichen und / oder  technischen Möglichkeiten der Anspruch gesunder Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden kann. Das Lärmschutzgutachten hat diesen Aspekt bislang nicht untersucht (vgl. Seite 4).

Konzept der Eigentümergemeinschaft Beyer bzw. des Mischgebiets nördlich der Straße Zinnhütte:

Der Antrag der Eigentümergemeinschaft Beyer wurde im Januar 2016 bei der Verwaltung eingereicht. Dem Antrag war ein Lageplan mit der ungefähren Größe und Anordnung des geplanten Wohnhauses beigefügt. Die Planung zum Mehrfamilienhaus wurde zwischenzeitlich durch das Ingenieurbüro Gottschalk präzisiert. Das aktuell geplante Mehrfamilienhaus umfasst acht Wohneinheiten bei zwei Vollgeschossen und einem (bewohnten) ausgebauten Dachgeschoss. Aufgrund der Dachneigung von 45 Grad liegt die Firsthöhe bei diesem Wohnhaus bei 13,27 m.

Der gewerbliche Anteil dieses Mischgebietes (nördlich der Straße Zinnhütte) wird durch den Garten- und Landschaftsbaubetrieb Beyer gebildet. Da ein Gartenbaubetrieb nach § 6 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO (auch) in einem Mischgebiet zulässig ist, wäre die Gleichwertigkeit von Gewerbe- und Wohnnutzung in diesem Fall gegeben.

Bei dem geplanten Wohngebäude der Eigentümergemeinschaft Beyer werden ebenfalls die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) überschritten. Die vom Gewerbelärm ausgehenden Immissionswerte der TA Lärm werden hingegen eingehalten, d.h. der vom Nordheide Betonwerk und vom Bauhof erzeugte Lärm erfordert bei diesem Teil des Mischgebietes keine Schallschutzmaßnahmen.

Vom GaLaBau-Betrieb selbst gehen keine unzulässig hohen Immissionspegel auf das geplante Wohngebäude aus.

Fazit der Verwaltung:

Neben dem Schienen- und Verkehrslärm stellen insbesondere die zwei Betriebe Nordheide-Beton und Bauhof der Samtgemeinde Tostedt die stärksten Lärmquellen innerhalb des Gewerbegebietes dar. Die Verwaltung hat bereits mehrfach auf diese Thematik und insbesondere auf den schutzwürdigen Erhalt und Fortbestand dieser Gewerbebetriebe hingewiesen.

Dieser Gewerbelärm trifft ausschließlich auf das Areal südlich der Straße Zinnhütte. Im Bereich der geplanten Reihenhäuser kann im Zuge der Neubauten auf diesen Lärm reagiert werden. Beim Bestandsgebäude (mit den dort ansässigen Firmen Heizkurier und SHC-Textilhandel) wurde lärmschutztechnisch noch nicht nachgewiesen, dass hier gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können. Aufgrund der sehr hohen Lärmwerte (aus der gewerblichen Nachbarschaft) ist davon auszugehen, dass erhebliche bauliche und technische Nachrüstungen am Gebäude vorgenommen werden müssten. Im Extremfall können auch Nutzungseinschränkungen bei den gewerblichen Betrieben erforderlich werden. Da die Verwaltung seit dem Grundstücksverkauf an die Deutsche Reihenhaus AG keinen Kontakt zu dem Eigentümer mehr hat, ist dieser Sachverhalt zurzeit ungeklärt. Aus Sicht der Verwaltung werden zunächst weitergehende Gespräche mit beiden Grundeigentümern erforderlich. Danach ist das Lärmschutzgutachten für dieses Bestandsgebäude (und die planungsrechtlich zulässige Nutzung) zu erweitern.

Im Bereich des geplanten Mischgebietes Beyer liegen diese extremen Lärmwerte nicht vor. Die Verwaltung sieht hingegen Klärungsbedarf hinsichtlich der Firsthöhe von 13,27 m und der geplanten 8 WE beim vorgesehenen Mehrfamilienhaus. Bislang ist in dem Gewerbegebiet eine Firsthöhe von 7 m festgesetzt (siehe Anlagen 1 und 2). Auch das angrenzende Wohngebiet (B-Plan Nr. 3/1 der ehemaligen Gemeinde Todtglüsingen „Niedersachsenstraße“) wird aufgrund der geringen Ausnutzungszahlen bei der GRZ und GFZ von freistehenden Einfamilienhäusern geprägt. Die Verwaltung empfiehlt daher eine bauliche Anpassung beim zukünftigen Mehrfamilienhaus.

Grundsätzlich erkennt die Verwaltung die Fortsetzung der Planung für diesen Bereich an; die Umsetzung der dann abgestimmten (Hochbau-) Planung in einen B-Planvorentwurf kann eingeleitet werden.

Eventuell können beide beantragten Mischgebiets-Bereiche (nördlich und südlich der Straße Zinnhütte) in einem möglichen Planverfahren (später) wieder zusammengeführt werden.

In der Anlage 3 liegt eine Vorhabenbeschreibung zu beiden Bereichen vor. Die Anlage 4 zeigt das städtebauliche Konzept zur geplanten Reihenhaus-Siedlung (Lageplan); die Anlage 5 umfasst die Reihenhaustypen mit 145 m² und 120 m² Wohnfläche.

Der Verwaltung liegen weitere Unterlagen zu Schnitten und Grundrissen sowie verschiedene Farbkonzepte (z.B. durch eine Teilverklinkerung etc.) der Reihenhäuser vor. Diese Unterlagen können in der Sitzung des Planungs- und Umweltausschusses durch Vertreter der Deutschen Reihenhaus AG gezeigt und erläutert werden.

Zum geplanten Mehrfamilienhaus Beyer liegen die Anlagen 6 (Lageplan) und 7 (Ansichten) vor. Auch hier können in der Sitzung weitere Unterlagen (Grundrisse) gezeigt und erläutert werden.

Das zum gesamten Bereich erstellte Lärmschutzgutachten liegt als Anlage 8 bei.