Samtgemeinde Tostedt
 
 

Vorlage - 07.17/016  

Betreff: Bebauungsplan Nr. 22 "Karlstraße", 2. Änderung
a.) Beschluss zur Einleitung einer 2. Änderung gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 a BauGB
b.) Beschluss zur Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
c.) Beschluss zur Durchführung der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs.2 BauGB
Status:öffentlichVorlage-Art:Beschlussvorlage
Verfasser:Herr Tim-Olaf Wilms-Splinter
Federführend:FD Bauleitplanung Bearbeiter/-in: Wilms-Splinter, Tim-Olaf
Beratungsfolge:
Planungs- und Umweltausschuss der Gemeinde Tostedt Vorberatung
24.11.2016 
Sitzung des Planungs- und Umweltausschusses geändert beschlossen   
Verwaltungsausschuss der Gemeinde Tostedt Vorberatung
Rat der Gemeinde Tostedt Entscheidung
07.02.2017 
Sitzung des Rates der Gemeinde Tostedt ungeändert beschlossen   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Finanzielle Auswirkungen
Anlage/n
Anlagen:
Anl. 1  
Konzept K  
Tos22-2_Planzeichnung-Ausl  
Begründung mit Anlagen  
2016.06 PGN_Am Bahnhof 9 Tostedt_Baumgutachten_  
Unterschriftenliste  

Beschlussvorschlag:

Zu a.):

Auf der Grundlage des vorliegenden Entwurfs und den sich aus den Beratungen ggf. ergebenden Änderungen beschließt der Rat der Gemeinde Tostedt die 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 22 „Karlstraße“ gemäß § 2 Abs. 1 BauGB. Die Änderung wird im Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt.

Mit der Bauherrengemeinschaft Tostedt GbR ist ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 BauGB abzuschließen.

 

Zu b.):

Mit dem Entwurf der 2. Änderung zum B-Plan Nr. 22 „Karlstraße“ ist die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

 

Zu c.):

Mit dem Entwurf ist der 2. Änderung zum B-Plan Nr. 22 „Karlstraße“ ist die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen.

Sachverhalt:

Zu a.):

Die Bauherrengemeinschaft Tostedt GbR, vertreten durch Herrn Behrens, Herrn Ehlers und Herrn Neumann aus Rotenburg (Wümme), hat mit Schreiben vom 28. Juli 2016 einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplans Nr. 22 „Karlstraße“ eingereicht.

Der Antrag bezieht sich auf die Grundstücke mit der Anschrift „Am Bahnhof 9 bzw. 9a“. Das gesamte Areal besteht aus verschiedenen Flurstücken mit Anbindung an die Straße „Am Bahnhof“; ein Flurstück erstreckt sich ebenso in Richtung Osten mit Anbindung an die „Poststraße“. Es handelt sich um das sog. Dörnbrack-Gelände, benannt nach der Familie Dörnbrack, die das Areal seit ca. 1926 nutzte.

 

Der B-Plan Nr. 22 „Karlstraße“ ist im Jahr 1989 in Kraft getreten.

Zum beantragten Änderungs-Bereich setzt der B-Plan ein Mischgebiet 2 (= Mischgebiet-Gewerbe) fest. Zulässig ist ausschließlich eine gewerbliche Nutzung; die Wohnnutzung wird nach der textlichen Festsetzung Nr. 2 auf Betriebsinhaber und -leiter sowie Aufsichts- und Bereitschaftspersonen beschränkt. Es sind zwei Vollgeschosse zulässig; die Grundflächenzahl ist mit 0,3 und die Geschoßflächenzahl mit 0,4 festgesetzt.

Die nördlich und nordöstlich angrenzende (Wohn-)Bebauung entlang der Morlaasstraße bzw. Poststraße wird im B-Plan als Mischgebiet 1 (Mischgebiet-Wohnen) festgesetzt. Zur Wohnbebauung an der Morlaasstraße wird der Abstand durch eine Festsetzung als „Erhaltungsfläche für Bäume und Sträucher“ gebildet, teils ergänzt durch die Festsetzung von „zu erhaltenden Einzelbäume“, die verschiedene zusammenhängende Baumgruppen bilden.

Ein Ausschnitt aus dem rechtskräftigen B-Plan ist der Anlage 1 (1 Seite) zu entnehmen.

Der übergeordnete Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Tostedt, hier Teilplan Tostedt, zeigt für den gesamten Bereich zwischen den Bahngleisen und der Morlaasstraße eine gemischte Baufläche (M).

 

Dieses Dörnbrack-Gelände war bereits im Jahr 2013 Gegenstand einer politischen Beratung.

Das Architektur-Büro „Renner-Hainke-Wirth-Architekten GmbH“ aus Hamburg hat in der öffentlichen Sitzung des Planungs- und Umweltausschusses vom 05. November 2013 drei verschiedene Bebauungs-Varianten zum Areal vorgestellt.

Auf der Grundlage dieser Varianten hat der Rat der Gemeinde in seiner öffentlichen Sitzung am 12. Dezember 2013 eine Änderung des B-Plans grundsätzlich in Aussicht gestellt.

 

Seit ca. Ende 2015 ist die Bauherrengemeinschaft Tostedt GbR Eigentümer des Dörnbrack-Geländes. Die Stadtplanung und auch die Hochbauplanung werden vom Planungsbüro PGN aus Rotenburg (Wümme) erstellt, da u.a. Herr Behrens und Herr Neumann Geschäftsführer der PGN sind.

Die Bauherrengemeinschaft beabsichtigt die Errichtung von verschiedenen Mehrfamilienhäusern, die vorrangig eine Wohnnutzung mit ca. 102 Wohneinheiten beinhalten.

 

Das städtebauliche Konzept (siehe Anlage 2; 1 Seite) sieht einen Gebäuderiegel entlang der Straße „Am Bahnhof“ vor, der drei Vollgeschosse plus ein Staffelgeschoss aufweist. Dieser Gebäuderiegel mit einer Mindestlänge von 85 m übernimmt für die dahinterliegenden Gebäude die Funktion eines aktiven Lärmschutzes.

Die zurückliegenden Mehrfamilienhäuser haben zwei Vollgeschosse plus ein Staffelgeschoss.

Die insgesamt 147 Stellplätze werden vor dem Gebäuderiegel an der Gemeindestraße „Am Bahnhof“ sowie entlang der nordöstlichen und südwestlichen Grundstücksseite angelegt. Entlang dieser zwei Grundstücksseiten wird eine geschlossene Einfriedung in einer Höhe von 2 m errichtet.

Die Zufahrt zum Grundstück erfolgt ausschließlich über die Straße „Am Bahnhof“, wo zwei „Ein- und Ausfahrtsbereiche“ festgesetzt werden. Zur Poststraße ist ein privater Fuß- und Radweg vorgesehen.

 

Die Planzeichnung zur beantragten 2. Änderung liegt als Anlage 3 bei.

Die Begründung (18 Seiten) mit den Anlagen Höhenplan (1 Seite), artenschutzrechtliche Stellungnahme (7 Seiten) und schalltechnische Untersuchung (59 Seiten) bildet die Anlage 4.

 

Aufgrund der Vielzahl von „zu erhaltenden Einzelbäumen“ in der Ursprungsfassung des B-Plans hat die Bauherrengemeinschaft eine visuelle Begutachtung der geschützten Bäume durchführen lassen (Baumgutachten). Mit Hilfe des Gutachtens ist festzustellen, ob die festgesetzten Einzelbäume aufgrund ihrer Vitalität weiterhin als erhaltenswert einzustufen sind. Es wurden insgesamt 15 Einzelbäume, die sich vorrangig im rückwärtigen Grundstücksbereich befinden, untersucht.

Es wird darauf hingewiesen, dass die Zuordnung der einzelnen Baumstandorte teilweise schwierig ist, da die festgesetzten Einzelbäume bei der Erstellung der Ursprungsfassung im Jahr 1988/1989 nicht konkret eingemessen wurden.

Das Baumgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass die Fällung des Baums Nr. 12 aufgrund der schlechten Vitalität empfohlen wird. Bei drei Bäumen (Nr. 10, Nr. 14 und Nr. 15) wird eine Fällung aufgrund der Gebäudestellung erforderlich. In der Planzeichnung werden die (weiterhin) zu erhaltenden 8 Einzelbäume nunmehr als „Erhaltungsfläche von Bäumen und Sträuchern“ festgesetzt; drei weitere Bäume sind als Einzelbäume festgesetzt.

Das Baumgutachten liegt als Anlage 5 (41 Seiten) bei.

 

Die Verwaltung weist darauf hin, dass sich seit April 2016 mit Beginn der Abrissarbeiten auf dem Dörnbrack-Gelände vermehrt Anwohner aus der unmittelbaren Nachbarschaft bei der Verwaltung meldeten und sich zum Planungsstand informieren wollten.

Die Bauherrengemeinschaft hat diesbezüglich die Anwohner zu einer Informationsveranstaltung am 09. Juni 2016 eingeladen und das damals aktuelle städtebauliche Konzept vorgestellt.

Die auch nachfolgend eingereichten Stellungnahmen der Anwohner beziehen sich vorrangig auf die Einbeziehung des Stichweges zur Poststraße als Zufahrtsmöglichkeit zu den rückwärtig gelegenen Mehrfamilienhäusern.

Diese Zufahrtsmöglichkeit wird nicht weiter verfolgt, nach dem Entwurf des B-Plans ist in diesem Bereich nun ein privater Fuß- und Radweg festgesetzt.

Als Anlage 6 (6 Seiten) liegt eine Unterschriftensammlung der Anwohner bei. Die Verwaltung hatte den Anwohnern zugesichert, dass alle entscheidungsrelevanten Informationen den Ratsmitgliedern im Rahmen der Sitzungsvorlage zugeleitet werden. Die eingereichte Unterschriftensammlung zählt zu diesen entscheidungsrelevanten Informationen.

 

Im Zusammenhang mit der Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft im Landkreis Harburg hat die Verwaltung die Bauherrengemeinschaft auf die Möglichkeit des sozialen Wohnungsbaus hingewiesen. Die Schaffung von Mietwohnungen ist auch mit der vorliegenden B-Planänderung vorrangiges Ziel.

Der § 9 Absatz 1 Nr. 8 BauGB ermöglicht hierzu die Festsetzung von Flächen, auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind. In den B-Plänen können somit Flächen und Prozentanteile für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen werden.

 

Die Bauherrengemeinschaft wird in der Sitzung des Planungs- und Umweltausschusses die Planung umfassend vorstellen und für Rückfragen zur Verfügung stehen.

 

Zu b.):

Es wird empfohlen, die vorliegende Änderung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB durchzuführen. Es handelt sich somit um „ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung“. Die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfahren sind gegeben.

Nach Annahme des Entwurfs durch den Gemeinderat wird die B-Planänderung in die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gegeben. Hierzu liegt der Entwurf für die Dauer eines Monats für jedermann zur Einsichtnahme aus.

 

Zu c.):

Parallel zur öffentlichen Auslegung ist die Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Die Durchführung der Verfahrensschritte erfolgt durch das Planungsbüro PGN auf der Grundlage eines städtebaulichen Vertrages.

Finanzielle Auswirkungen:

x

Keine finanziellen Auswirkungen

 

Finanzielle Auswirkungen

 

 

 

2016

2017

2018

2019

2020

 

Umsetzung der Maßnahme

 

1.

Ergebnishaushalt

 

1.1.

Erträge

 

 

 

 

 

1.2.0.

Personalkosten

 

 

 

 

 

1.2.1.

Sachkosten

 

 

 

 

 

1.2.2.

Transferaufwendungen

 

 

 

 

 

1.2.3.

Abschreibung

 

 

 

 

 

 

Summe netto

 

 

 

 

 

 

davon bereits im Haushalt/Nachtrag enthalten:

 

 

 

 

 

 

2.

Finanzhaushalt (investiv)

 

2.1.

Zuschüsse, Zuweisungen (Einzahlungen)

 

 

 

 

 

2.2.0.

Planungskosten

 

 

 

 

 

2.2.1.

Baukosten

 

 

 

 

 

2.2.2.

Zuschüsse, Zuweisungen (Auszahlungen)

 

 

 

 

 

 

Summe netto

 

 

 

 

 

 

davon bereits im Haushalt/Nachtrag enthalten:

 

 

 

 

 

 

 

Haushaltsmittel i. H. v. … müssen üpl./apl. zur Verfügung gestellt werden, die Deckung ist gewährleitet durch Mehreinnahmen/Minderausgaben beim Konto/bei den Konten:

 

 

Haushaltsmittel müssten im zukünftigen Haushalt/Nachtrag aufgenommen werden.

 

 

Haushaltsmittel stehen im Teilhaushalt __________ zur Verfügung.

 

 

 

Anlage/n:

Anlage 1: Rechtskräftiger B-Plan

Anlage 2: Städtebauliches Konzept

Anlage 3: Planzeichnung

Anlage 4: Begründung mit Anlagen

Anlage 5: Baumgutachten

Anlage 6: Unterschriftenliste der Anwohner

 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Anl. 1 (323 KB)      
Anlage 2 2 Konzept K (1354 KB)      
Anlage 3 3 Tos22-2_Planzeichnung-Ausl (1015 KB)      
Anlage 4 4 Begründung mit Anlagen (1739 KB)      
Anlage 5 5 2016.06 PGN_Am Bahnhof 9 Tostedt_Baumgutachten_ (1961 KB)      
Anlage 6 6 Unterschriftenliste (394 KB)